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EL ADMINISTRADOR

En la nueva ley el administrador no necesita cumplir con ningún requisito. La legislación anterior establecía algunos requisitos mínimos, como estar inscrito en Dirinco, cosa que ya había sido derogada diez años atrás; exigía rendir fianza en ciertos casos; no haber sido procesado ni condenado por delito que merezca pena aflictiva, etc.

QUIEN PUEDE SER ADMINISTRADOR (art.22).

Pueden desempeñar el cargo de administrador tanto personas naturales o jurídicas, estos administrarán con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad.  

EL NOMBRAMIENTO corresponde a la asamblea de copropietarios. El nombramiento debe constar en el acta de la asamblea en que se adoptó el acuerdo y reducirse a escritura pública por la persona autorizada para tal efecto o por cualquier miembro del comité de administración. Se debe mantener una copia autorizada en los archivos que maneje el condominio. La novedad de la ley es que caso que no haya designación de administrador actuará como tal el presidente del comité de administración(art.22).

INCOMPATIBILIDAD.

El administrador no podrá ser miembro del comité de administración (Art.22 inc.final)

DURACION EN EL CARGO DE ADMINISTRADOR.

Este dura en el cargo mientras cuente con la confianza de la asamblea lo que onstituye una novedad de la ley dado que la antigua legislación establecía que duraba en el cargo el periodo de un año(art.22 inc.final).

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR.

Respecto de las funciones del administrador estas estarán establecidas en el reglamento de copropiedad y las que la asamblea de copropietarios específicamente le conceda (art.23), sin perjuicio que a falta de disposición sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en  el silencio de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en la ley 19.537 y su reglamento.

Así tenemos:

1. Cuidar los bienes de dominio común (art.23).

2. Ejecutar actos de administración y conservación y los de carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación. (art.23).

3. Cobrar y recaudar los gastos comunes (art.23).

4. Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad (art.23).

5. Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros (art.23).

6. Citar a reunión a la asamblea. (art.23).

7. Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen la ley n°19.537, su reglamento y el reglamento de copropiedad (art.23).

8. La facultad de efectuar el corte del suministro eléctrico a aquellas unidades que se encuentren en mora en el pago de tres o más cuotas de gastos comunes, si así lo autorizare el reglamento de copropiedad y previo acuerdo del Comité de Administración (art.5 inc.3).

9. Representar a la asamblea de copropietarios, con el Presidente del Comité de Administración, en la suscripción de los actos y contratos por los que se enajenen, den arrendamiento o graven bienes de dominio común, en los casos en que sea procedente (art.14 inc.4).

10. Certificar la calidad de copropietario hábil , para que los copropietarios puedan asistir a las asambleas, votar en ellas y optar a cargos de representación de la comunidad (Art.20 inc.3).

11. Presidir la primera asamblea (art.18 inc.final).

12. Firmar con el presidente del Comité de Administración la consulta por escrito a los copropietarios , en los casos en que tal consulta proceda, y suscribir asimismo con el Presidente del Comité de Administración la escritura pública a que debe reducirse el acuerdo correspondiente (art.17 inc.final).

13. Autorizar las copias de las actas de asambleas validamente celebradas, en que se hayan acordado los gastos comunes, que no lo hayan sido por el Comité de Administración, y firmar los avisos de cobro de gastos comunes, para el cobro ejecutivo de estos gastos (art.27 inc.1).

14. Ocurrir al Juez de Policía Local para que cite a la asamblea de copropietarios, si no se reúnen los quórums necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos (art.

15. Confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes por periodos anticipados, para facilitar su cobro, al término de los cuales deberá hacer el correspondiente ajuste de saldos en relación a los efectivamente producidos, si así lo establece el reglamento de copropiedad, debiendo ser aprobados los presupuestos por el Comité de Administración (art.6 inc.2).

16. La facultad de entrar forzadamente a una unidad en caso de emergencia. Respecto a las materias señaladas en el n° 16 la trataremos en el capitulo relativo a la seguridad del condominio, pero que resultaba prudente mencionar porque es una novedad de la ley.

En fin, el legislador le ha dado herramientas más eficaces al administrador para poder ejercer correctamente sus funciones.

OBLIGACIONES QUE LA LEY LE IMPONE AL ADMINISTRADOR.

1. Rendir cuenta documentada de su gestión en los periodos que se le hayan fijado, o en la medida que la asamblea de copropietarios se la exija y obviamente al término de su administración. Los copropietarios tendrán acceso a la documentación (art.23 inc. final).

Además la rendición de cuentas a la asamblea de copropietarios puede serle exigida por el respectivo Juzgado de Policía Local, fijándole un plazo para ello, bajo sanción de multa de una a tres unidades tributaria mensuales (Art.33 letra c).

2. Requerir apertura de cuenta corriente de ahorro, exclusiva del condominio, a nombre de este, sobre la que podrán girar la o las personas que designe a la asamblea de copropietarios (art.23 inc.3).

3. Crear un FONDO COMUN DE RESERVA, que atenderá la reparaciones de los bienes comunes o gastos urgentes o imprevistos, con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria, con el producto de las multas e intereses que deben pagar, en su caso, los copropietario, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común (art.7 inc.1).

4. Obligación de llevar un Registro de Copropietarios (Art.8 inc.1). La obligación de llevar un registro de los copropietarios del condominio resulta de cierta manera algo lógico si pensamos que es a ellos a quienes el administrador citará, consultará por escrito o a quien se notificará la demanda ejecutiva por el cobro de gastos comunes.

5. Convocar a asamblea extraordinaria para que eesta se pronuncie por la mantención, modificación o sustitución del reglamento una vez enajenado el 75% de la unidades que formen parte de un condominio nuevo (art.30 inc.1)

6. La obligación de efectuar la contratación del seguro de incendio por las unidades que no hayan sido aseguradas por el respectivo copropietario , obrando por cuenta y cargo de éste, formulándole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada(art.36 inc.1).

7. Poner a disposición del Juez de Policía Local la nómina de los copropietarios con sus domicilios registrados, dentro de quinto día contado desde que sea requerido al efecto, para la citación judicial de asambleas de copropietarios, bajo sanción de multa de una a tres unidades tributarias mensuales (art.33 letra b).