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ASAMBLEA DE
COPROPIETARIOS.
La asamblea de copropietarios es el órgano supremo en
materia de administración por lo que todo lo concerniente a
la administración del condominio será resuelto
por los copropietarios reunidos en asamblea (art17 inc.1)
Cabe destacar es que la ley clasifica estas asambleas de
copropietarios. La ley anterior no hacía ninguna
distinción, sencillamente hablaba de asambleas. En el hecho,
muchas veces se citaba haciendo distinción entre asamblea
ordinaria y asamblea extraordinaria, y la ley ha venido a reconocer
esta situación y así las clasifica, como se
desprende del art.17 inc. 2:
a.1) Las
asambleas ordinarias(art.17 inc.3): van a constituir la
regla general, deben celebrarsea lo menos UNA VEZ AL AÑO. En
esta oportunidad la administración deberá dar
cuenta documentada de su gestión correspondiente a los
último doce meses y puede tratarse en ellas cualquier
punto de interés de la comunidad, salvo
aquellas materias que de acuerdo a la ley sean propias de asambleas
extraordinarias (art.17 inc 3).
a.2) Las asambleas extraordinarias (art.17 inc.4):
tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del
condominio o a petición del Comité de
Administración o por copropietarios que representen a lo
menos el quince por ciento de los derechos del condominio y
sólo podrán tratarse aquellos temas que
están incluidos en la citación.
Además hay ciertas materias que la ley dispone en forma
IMPERATIVA que sean tratadas en asambleas extraordinarias; son, en
general, las materias de mayor trascendencia en una comunidad (art.17
inc.5), estas son:
- Modificación del Reglamento de Copropiedad.
- Cambio de destino de las unidades del condominio.
- Constitución de derechos de uso y goce
exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o
más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los
bienes de dominio comunes.
- Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio
común o la constitución de gravámenes
sobre ellos.
- Recontrucción, demolición ,
rehabilitación o anmpliaciones del condominio.
- Petición a la Dirección de obras
Municipales para que se deje sin efecto la declaración que
acogió el condominio al régimen de copropiedad
inmobiliaria, o su modificación.
- Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y
cambios de destinos de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en
uso y goce exclusivo.
- Remoción parcial de los miembros del
Comité de Administración.
- Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un
periodo de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes
ordinarios del total del condominio.
- Administración conjunta de dos o más
condominios de conformidad al artículo 26 estableciendo
subadministraciones en un mismo condominio.
Esto sin perjuicio de que la comunidad quiera voluntariamente llamar a
una asamblea extraordinaria para tratar un tema que de acuerdo a ley no
es obligatorio de ella, solo se visualiza un problema
práctico: LOS QUORUMS SON MAS EXIGENTES EN LA ASAMBLEAS
EXTRAORDINARIAS.
CARACTERISTICAS
DE LAS ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.
- La ley no establece un mínimo ni un
máximo de sesiones;
- La tabla de la asamblea determina la competencia de la
misma, esto quiere decir queno se deberá tratar otro tema
que no esté en la citación, por mucho
interés que concite;
- No cabe hablar de puntos varios en la tabla;
- En algunos casos la ley exige ciertas formalidades como la
concurrencia de un Notario quien certificará las actas y los
quórum obtenidos en cada caso.
CITACION A
LAS ASAMBLEAS.
La ley también innova en esta materia dado que la anterior
normativa dejaba en manos del administrador dicha diligencia, el que se
podía negar a citar, lo que obligaba a los copropietarios a
solicitar a la justicia ordinaria que llamará a asamblea.
Hoy, la nueva ley de copropiedad inmobiliaria radica la facultad en los
propios copropietarios (art.19 inc. final), como también el
comité de administración a través de
su presidente como también el administrador (art.18 inc.1).
FORMALIDADES
DE LA CITACION Y PLAZO.
La citación debe realizarse personalmente o a
través de carta certificada dirigida al domicilio registrado
en la administración del edificio y en caso de no haberlo
registrado se entenderá para todos los efectos que tiene su
domicilio en la respectiva unidad (art.18 inc.1°).
El plazo varía si se trata de asamblea de copropietarios
ordinaria o extraordinaria:
- Asamblea ordinaria: tanto entre la primera como segunda
citación deberá mediar un lapso no inferior a
media hora ni superior a seis.
- Asamblea extraordinaria: el lapso no podrá ser
inferior a cinco días ni superior a quince.(art.19 inc.5 ).
LUGAR DONDE
DEBE SESIONAR LA ASAMBLEA.
Debe celebrarse en dependencias del condominio por regla general. La
excepción esta determinada por la voluntad de la asamblea o
el comité de administración que pueden
señalar otro lugar para su celebración PERO que
deberá serdentro de la misma comuna, PRESIDIDA, por el
presidente del comité de administración o por el
copropietario asistente que elija la asamblea( art.18 inc.2).
En el caso de la PRIMERA ASAMBLEA de una comunidad (caso de un
edificionuevo), esta será presidida por el administrador si
lo hubiere o por el copropietario asistente que designe la asamblea
mediante sorteo(art.18 inc. final), primera asamblea que
además deberá designar un comité de
administración (art.21) que veremos más adelante.
FLEXIBILIZACION
DE QUORUM EN RELACION A LA CELEBRACION DE LAS DIFERENTES
ASAMBLEAS.
Dentro de las innovaciones de las asambleas está la
flexibilización de los quórum, tanto para
funcionar como para tomar acuerdos. Recordemos que, de acuerdo a la
legislación anterior, había que ajustarse a lo
que señalara el Reglamento de Copropiedad y éste,
en la
mayoría de los casos, era una copia de la ley; la ley
señalaba que para funcionar se necesitaba un 75% de los
derechos, quórum que en la práctica era imposible
reunir (difícilmente llega más de un 30% o 40% de
quórum a una asamblea). Y para tomar los diferentes acuerdos
la ley hacía una serie de distinciones, pero el
quórum mínimo era de 2/3, es decir, un 66%, y en
muchos casos se necesitaba la unanimidad.
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria, reconociendo ese problema que se
planteaba en las comunidades, ha disminuido los quórum y
establece una distinción entre EL QUORUM NECESARIO para una
asamblea ordinaria y una extraordinaria, DISTINGUIENDO SI ES EN PRIMERA
O SEGUNDA CITACION.
Debemos tener presente lo siguiente:
I. En
las asambleas ordinarias se permite poder citar en primera y segunda
citación el mismo día, con una diferencia tan
sólo de minutos (art.19 inc.5). La asamblea ordinaria en
primera citación se constituirá con la asistencia
de los copropietarios que represente a los menos el 60%. La asamblea
que se efectúa en segunda citación se
constituirá con los que asistan, cualquiera sea el
número, y los acuerdos se toman por mayoría
absoluta de los presentes(art.19 inc.1). En otras palabras, el
funcionamiento de un a asamblea ordinaria no puede ser más
sencilla. Basta con que vayan dos, tres o cuatro copropietarios para
poder funcionar y tomar los acuerdos.
II. En las asambleas extraordinarias en cambio, dada la naturaleza de
los temas que se tratan en ellas, que en sí son bastante
importantes dentro de la comunidad, la ley exige más
solemnidades, exige más formalidades, tales como que primera
y segunda citación NO PUEDEN EFECTUARSE EL MISMO DIA sino
que se necesita una diferencia entre cinco y quince días;
para sesionar se requerirá el 80% en primera
citación y 60% en segunda citación; el
quórum para tomar acuerdos es de un 75% de los asistentes
(art.19 inc.2)
Respecto de las materias contempladas en los números 1 a 7
del art.17, la asamblea requerirá para constituirse tanto en
primera como en segunda citación la asistencia de los
copropietarios que representen a lo menos el 80% de los derechos del
condominio y los acuerdos se tomarán con el voto favorable
de los copropietarios que representen el 75% de los derechos del
condominio.
NECESIDAD DEL QUORUM DEL
100%.
La ley contempla que para modificar el reglamento de copropiedad y que
implique una alteración en el porcentaje de los derechos de
los copropietarios, tanto la constitución de la asamblea
como el acuerdo necesario, se requerirá la UNANIMIDAD de los
copropietarios(art. inc.4).
DE LA ASISTENCIA DEL
NOTARIO EN ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.
A la asamblea citada judicialmente debe asistir el notario en su
calidad de Ministro de Fe y deberá levantar la respectiva
acta (art.19 inc. final en relación al art.33 letra b). Es
necesaria la presencia de un Notario cuando se trate de asambleas donde
se tomen acuerdos que recaigan en materias contenidas en los
números 1,3,4,5,6 y 7 del art.17, quien
certificará el acta respectiva y dejará
constancia de los quórum obtenidos (art.20 inc. final).
OBLIGATORIEDAD DE LOS
ACUERDOS EN ASAMBLEA.
Los acuerdos adoptados por la mayorías exigidas en esta ley
o en el reglamento de copropiedad OBLIGAN A TODOS LOS COPROPIETARIOS ,
sea que hayan asistido o no a la sesión y aún
cuando no hayan concurrido con su voto favorable a la
adopción
del acuerdo(art.20 inc.4).
CUMPLIMIENTO DE LOS
ACUERDOS.
La asamblea representa legalmente a los copropietarios y esta facultada
para dar cumplimientos a los acuerdos a través del
comité de administración o por los copropietarios
designados para ese efecto(art.20 inc.4 )
FORMALIDADES RESPECTO DE
LOS ACUERDOS ADOPTADOS EN ASAMBLEA.
De los acuerdos adoptados en asambleas con las mayorías
exigidas en la ley o en el reglamento se dejará constancia
en un libro de actas foliado . Las actas deberán ser
firmadas por todos los miembros del comité de
administración o por lo copropietarios que la asamblea
designe y quedarán bajo custodia del Presidente del
Comité de Administración(art.20 inc.5).
En caso de infracción a la obligación
anteriormente señalada se aplicara una multa de una a tres
unidades tributarias mensuales la que se duplicará en caso
en caso de reincidencia (Art.20 inc.5 parte final) ¿
quién paga la multa?, la ley no lo dice pero resulta suponer
que será el Presidente del comité.
Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere, el acta
correspondiente deberá reducirse a escritura
pública, por cualquiera de los miembros del
Comité de Administración(art.20 inc. final, parte
final), estos son:
- Los adoptados mediante consulta por escrito a los
copropietarios (art.17)
- El nombramiento del administrador(art.22).
- Administración conjunta de dos o más
condominios (art.26).
- La aprobación de modificaciones al reglamento de
copropiedad.
IMPUGNACION DE LOS
ACUERDOS DE LA ASAMBLEA.
Los acuerdos de la asamblea pueden ser impugnados de nulidad si en
ellos se incurre en infracción de las normas de la ley y de
su reglamento o de las del reglamento de copropiedad (art.33 letra a)
CONSULTA POR ESCRITO EN
LAS ASAMBLEAS (art.17 inc.6).
Dentro de lo que son las asambleas de copropietarios, la ley innova con
la institución de la consulta por escrito
(art.17 inc.6). Esta consulta por escrito se hace entre la comunidad y
permite tomar decisiones al interior de un condominio sin necesidad de
la concurrencia personal del copropietario a una asamblea.
El legislador restringió la consulta por escrito a ciertos
casos, materias del artículo 17 n°1 salvo cuando
altere los derechos del condominio, 7,8,9, así tenemos:
- Modificación del Reglamento de Copropiedad,
siempre que no altere los porcentajes de dominio;
- Remoción de los miembros del Comité
de Administración;
- Construcción en bienes comunes.
- Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un
periodo de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes
ordinarios del total del condominio.
- Temas de administración conjunta y
establecimiento de subadministraciones.
El legislador debería haber dejado un margen más
amplio de materias que fueran consultables por escrito dado que los
copropietarios no demuestran mucho interés por acudir a las
asambleas, en todo caso el catálogo no es exhaustivo,
podrían consultarse otras.
La ley establece toda la formalidad que debe cumplir la consulta por
escrito, en cuanto a:
- La notificación de la misma debe ir firmada por
el administrador,
- Se debe despachar a todos los copropietarios en igual forma
que una citación –notificación personal
o carta certificada–.En cuanto a los documentos, se deben
acompañar antecedentes que faciliten su
comprensión junto con un proyecto de acuerdo.
- La aprobación se entenderá con la
obtención del 75% de los derechos de la comunidad.
- El acuerdo deberá reducirse a escritura
pública por el Presidente del comité de
administración y por el administrador debiendo
protocolizarse los antecedentes querespalden el acuerdo dejando la
constancia de la protocolización en la escritura.
PLAZO
La ley no señala un plazo para la consulta por escrito y
para su posterior acuerdo por lo que podría demorarse
bastante tiempo, la ley lo único que señala al
respecto es que, si la consulta es RECHAZADA, esta no se
podrá realizar nuevamente sino después de
transcurridos seis meses (Art.17 inc.6). Se puede fijar un plazo en la
consulta entendiéndose rechazada por quien no la conteste.
CONCURRENCIA
DE LOS COPROPIETARIOS A LAS ASAMBLEAS DERECHOS Y OBLIGACIONES.
Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas
respectivas sea PERSONALMENTE O REPRESENTADO, según como lo
establezca el reglamento de copropiedad (art.20 inc.1).
En caso que el copropietario no hiciere uso del derecho de nombrar
representante o haciendo uso de su derecho este no asistiera se
ENTENDERA que acepta que asume su representación el
arrendatario u ocupante a quien hubiera entregado la tenencia de su
unidad, SIEMPRE QUE EN EL RESPECTIVO CONTRATO ASI SE HUBIERE
ESTABLECIDO(art.20 inc.1 parte final).
Solo el copropietario hábil podrá concurrir con
su voto a los acuerdos que se adopten, salvo que el acuerdo requiera
unanimidad.
Cada copropietario tendrá un solo voto que será
proporcional a sus derechos en los bienes de dominio común
de conformidad al art.3 inc.2 (art.20 inc.2)
El copropietario hábil se encuentra definido por la ley en
el artículo 2 n°6 y el certificado que lo acredita
como copropietario hábil será expedido por el
administrador o por quien haga sus veces (art.20 inc.3°).
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